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济南市二手房交易流程
发布时间:2019-09-08        浏览次数:        

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  3.买方缴纳房价1.5%的契税和0.05%的印花税。还有小额的手续费等。

  贷款担保费现在很少有银行收取的;而且评估费也是可以讲价的,你的房子评估费也就两三百,这就看你怎么讲价了,你的房子要是商品房就不用测绘。买房子你要弄清楚这些费用,虽然有约定俗成的费用,但是你要知道这里面的事情,都可以降价的。

  不找中介是对的,中介费用高,而且也找麻烦。我买房就找的海蔚地产中介,结果多收取了好多费用。房子还没有办完,我却了解里面很多黑幕,本来打算找中介省事,不但不省事,却更多事情。让我不得不学会买二手房这里面得一些事情。海蔚这个中介就是垃圾,收取的中介费高不说,也没有给我办了什么事情,让我白白多花了五千多,说过的话,反过来就不承认,就会耍赖。所以建议你别去找中介。我同事就是自己办的,比我的快多了,我三个月还没有办好,同事自己办的,一个月就办完了。海蔚中介就会要钱,拖着不办实事。

  从2008年4月1日起,济南市房地产中介机构从事二手房交易须通过网上系统运行,房管部门负责代收代付成交款项。据悉,这是济南市首次制定监管措施规范二手房交易行为,计划今年6月1日起面向个人全面推行。

  济南市已经出台的二手房网上交易和资金监管暂行办法规定,市房产管理局委托市房屋产权登记中心负责二手房网上交易和交易资金托管的组织实施和管理。市房屋产权登记中心专门开发了“济南网上房地产”操作系统,该系统4月1日正式进入实际运营调试,先期他们将选择部分已购公房上市交易业务进行试点,继续调整完善二手房网上交易流程后,计划今年6月1日起在历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新、长清全面开展二手房交易监管,逐步建立全市二手房交易安全保障体系。

  根据这个规定,如果卖方当事人委托房地产经纪机构出售二手房,该经纪机构须在市房管局备案,同时申请注册为“济南网上房地产”操作系统用户,对欲出售房屋权属证书刊载内容的真实性进行核验后,到网上挂牌发布出售信息。若达成交易意向,经纪机构须配合交易双方当事人通过“济南网上房地产”操作系统签订并打印二手房买卖合同,系统将生成交易查询密码,交易双方可凭密码随时到网上查询进度,还可以监督经纪机构的服务质量。交易双方当事人如果自行达成二手房交易意向,可直接到房管部门办理网上交易,下载打印二手房买卖合同,发布交易信息。

  网上交易完成后,交易双方当事人应持二手房买卖合同等相关资料,到房管部门指定的银行办理交易资金托管手续。据了解,市房产管理局指定市房地产市场综合服务中心作为二手房交易资金托管机构,选择有关银行签订《济南市二手房交易资金监管金融服务业务委托协议》,在受委托的银行设立“二手房客户交易结算资金专用存款账户”,接受交易双方当事人的委托,提供交易资金代收代付服务,代收买方当事人应付交易资金。待完成交易产权登记后,受委托银行按照约定向卖方当事人代付应得交易资金。如果出售房屋不符合交易条件,房管部门审核后退件;如果交易双方当事人约定解除资金托管协议,则需要解除托管,交易资金退回买方当事人。

  据介绍,今后,房地产经纪机构和经纪人在中介服务过程中不得从事交易资金的代收代付业务。市房地产市场综合服务中心委托监管的二手房交易结算资金既不属于其资产,也不属于其负债,二手房交易双方不必担心交易资金被侵吞或无故拖欠等问题。二手房资金监管业务不向客户收取任何费用,同时资金托管不收费、托管资金不计息。

  不看地上看天上 除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外,还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀等现象。如果有,表示有可能漏水。可能的话,不妨带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

  不看屋主看警卫 可以和小区管理员或警卫聊聊天,因为他们是最了解该小区基本状况的人,有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况,从他们口中获得所需要的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。

  在二手房交易过程中,经常会出现因产权不清导致的纠纷,那么如何了解产权的状况呢?购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解,才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。

  要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包装有女人图像50度贵州老窖价格。包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。

  第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是:查验产权记录。包括:1、房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;2、档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;3、登记日期,此日期为该项交易的签订日期;4、成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其它房地产成品;5、其它内容,如房屋平面图等。

  第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解。另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

  最后,应提醒购房人注意的是,购买二手楼房,尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋,就有可能出现问题。

  总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细阅读外,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两者对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。

  房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易,这两种版本的产证效力已经相同。

  《房地产权》第一页系扉页;第二页由以下内容组成,(1)房地产权证中英文文字,(2)房地产权证编号,反映房屋的所在地和发证时间,黄大仙特马王118图库,(3)验证条形码,(4)登记日,一般为核准办理该产证的时间,在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花,证明权利人已经缴纳国家相关税费;第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明,证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证,并加盖市局公章。第四、第五页系最重要的权利记载页,记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有:权利人,即房屋所有人,在较早的绿色产证中,一般只有一个房地产权利人,其他权利人大多列在共有人一项中,新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中;房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋(幢)号;土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况,其中包括土地使用来源、用途(住宅、非住宅和综合)和使用期限;房屋状况记载了房屋的室号、部位,建筑面积、类型、用途,结构、竣工日期等基本情况,在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同,3%契税和5%综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的,但是在地籍图中该房屋并非单体独立,四面临空,则不被认定为单体独立别墅,交易时应按照普通住宅纳税。 第七、第八页是房屋的地籍(宗地)图和房屋平面图,该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。

  根据1996年3月1日起施行的《房地产登记条例》,上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度,对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色,四种类型。

  房产证有绿证、红证、黄证之分,是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要,绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。

  绿色权利:颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人,该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。

  4:1994年4月30日前立项并取得商品居计划,1994年12月31日前领取土地使用证的内销商品房。

  黄色权证:颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人,该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后,可进入房地产市场。以下情况填写黄证:

  另外,现在市场上还有一种咖啡色房地产权证,是绿证,黄证、红证颁发前使用的一种房产证,是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自1996中3月1日起已停止发放。

  首先,确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时,也会有一个心理价位。因此,挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中,不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣,上家往往会抓住这点乘胜追击,咬住价格不放松。

  其次,摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金,或者,上家必须在几天之内卖房,愈接近上家的卖房期限,上家就越急于出售。在此时议价,将对下家杀价非常有利。否则,价格很难谈拢。

  最后,注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察,详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全,房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时,下家可以把所了解的该物业的这些不足之处,不失时机地亮给上家。此举让上家明白,你已经为此做了最充足的准备,只有他让出多少个“点”,才有把你留住的可能。

  一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

  二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。

  三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

  四、收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行,一定要加盖中介公司的印章。

  遵循上述四个步骤付定金,下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求双倍返还定金。

  1.必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起客户的注意。

  2.必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。

  3.必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

  4.必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。

  5.必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加,2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是,目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等,最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

  6.买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者,如果此时您能够行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为??

  7.必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

  在二手房交易中,许多购房者往往只考虑房产价值的高低,而忽略了交易中可能出现的问题,对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上,二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

  2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有,则共有人是否全部同意?

  出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。

  4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?

  5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。

  6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?根据《上海市房地产转让办法》的规定:转让已经出租的房地产,租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的,该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产,因该房产而签订的租赁合同是登记备案的,则租赁合同由购房者继续履行。也就是说:如果购房者购买该房产是为了投资,这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住,这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

  购置房地产,购房者可能是一人,也可能是数人。无论哪种情况,都需要购房者准备好如下材料:1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人,须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士,所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效:

  1)香港地区:经国家司法部授权的香港律师公证;2)澳门地区:中国法律服务(澳门)公司;3)台湾地区:经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会,当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章;4)外国:经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

  尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》,是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书,但其中也有很多地方需要填写,所以要仔细些,尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面,可在补充条款中加以说明):

  2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

  3、购房者如需按揭贷款,在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者,要先了解贷款银行的操作程序及规定,一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度,造成贷款审核不能通过,目前上海大多数银行可以贷款七成);

  4、何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者,也需要在合同的附件中列出明细清单);

  5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担,交房后由购房者承担;

  《上海市房地产转让办法》的规定是:房地产的风险责任,自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的,从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;

  8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)

  3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限,附加期限的合同自期限到时生效。

  4)双方当事人中有一方或双方是境外人士,交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证,此时合同方才生效。

  第一步:看现金等价物 此概念源自会计学,即评估你的现金,不应该看你的银行存款,还应看变现能力比较的各类股票、债券等。

  第三步:计算筹款能力 筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款(如典当、亲友资助)

  第四步:计算月收入 月收入=工资收入+其他收益(如股票、债券等已经准备卖出筹资金,则此收益不能计算入内)

  第六步:估算银行可借款额 根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡,计算可得

  第七步:估算最大房款 最大房款=筹款能力(首付款)+银行可借款额+公积金可贷金额

  满2年免收营业税(144平的房子要5年),所售唯一住宅免个人所得税,第一次购房,契税减免50%(即1.5℅)

  1。买卖双方先签订正规的商品房买卖合同。(里面详细写好违约责任、房屋面积、地理位置、价钱。。。)交付卖方定金。(自己感觉合理就可以)

  2。买卖双方约好周一至周五到当地过户大厅办理过户手续。(需要带上身份证(夫妻双方)产权证。当初她买房时的购房合同)以上都是原件!另各复印2份。购房合同除外 (这些中介都会帮你办理)

  3。到过户大厅地税处核税。(再签订一个购房合同,这个合同可以少写点房价,可以少交点税费)商品房在购买五年内需要交纳总房款的:

  (一般营业税、个人所得税、土地出让金国家规定都由卖方交。但现在好多卖方根本不交,或直接加到房价里面)

  4。核税完后拿上契税票和产权证、购房合同到房管局过户专台办理过户就可以了。一般房产证收回3天后由新房产证持有者到房管局领取。

  需要注意的是:一定要在签定合同看清合同条款,另外给卖房钱最好过户完当天再给,不要给现金,到银行转帐.这样银行有记录

  展开全部第一步:通过“济南市网上房地产”操作系统,买卖双方签订《济南市存量房买卖协议》。

  第二步:买卖双方与托管机构(即济南市房地产市场综合服务中心)签订三方的《济南市存量房交易资金托管协议》。

  第三步:买方按约定日期将首付款存入托管机构在托管银行开立的“存量房客户交易结算资金专用账户”,由托管银行出具统一格式的首付款部分的《济南市存量房交易资金托管收款凭证》。

  第四步:买方凭首付款《济南市存量房交易资金托管收款凭证》及贷款银行所需其他贷款资料向银行申请贷款。

  第五步:银行发放贷款,贷款资金存入托管银行“存量房客户交易结算资金专用账户”后,托管银行出具贷款部分的《济南市存量房交易资金托管收款凭证》。

  第六步:凭全部托管资金的《济南市存量房交易资金托管收款凭证》到托管机构换开《济南市存量房交易资金托管证明》,并凭此证明及其他所需要资料办理产权过户手续。

  第七步:产权登记完成,托管机构工作人员将房款一次性转入卖方账户,卖方直接到银行提取售房款,买方到房管部门领取房产证;登记机构予以退件的,买方申请退款,托管机构工作人员将售房款一次性转入买方交款账户。

  第一步:通过“济南市网上房地产”操作系统,买卖双方签订《济南市存量房买卖协议》。

  第二步:买卖双方与托管机构(即济南市房地产市场综合服务中心)签订三方的《济南市存量房交易资金托管协议》。

  第三步:买方按约定日期将房款一次性存入托管机构在托管银行开立的“存量房客户交易结算资金专用账户”,由托管银行出具统一格式的《济南市存量房交易资金托管收款凭证》。

  第四步:凭《济南市存量房交易资金托管收款凭证》到托管机构换开《济南市存量房交易资金托管证明》,并凭此证明及其他所需资料办理产权过户手续。

  第五步:产权登记完成,托管机构工作人员将房款一次性转入卖方账户,卖方直接到银行提取售房款,买方到房管部门领取房产证;登记机构予以退件的,买方申请退款,托管机构工作人员将房款一次性转入买方交款账户。